НДС на УСН в 2026 году: ответы на 5 главных вопросов бизнеса

Для многих предпринимателей это первый опыт работы с НДС: появляются новые отчёты, расчёты, налоговые риски и вопросы, на которые нельзя отвечать интуитивно. Ошибка в дате акта, неправильное оформление договора или неверный выбор ставки могут привести к доначислениям, штрафам и спорам с налоговой.

В этом материале подробно разбираем пять самых частых и практических ситуаций, с которыми сталкиваются ИП и компании на УСН в 2026 году:

• переходные договоры 2025–2026 годов,
• длящиеся договоры аренды,
• продажа коммерческой и жилой недвижимости,
• выбор и смена ставки НДС.

1. Договор заключён до 2026 года, а оплата поступила после. Нужно ли начислять НДС?

Индивидуальный предприниматель применял УСН без НДС. В 2025 году его доход превысил 20 млн рублей. Договор на оказание услуг был заключён в 2025 году, но окончательный платёж по договору поступает уже в январе 2026 года.

Как действовать в переходный период

С 1 января 2026 года упрощенцы с превышением лимита дохода автоматически становятся плательщиками НДС. Однако ключевое значение имеет момент определения налоговой базы, а не только дата поступления денег.

Налоговая база по НДС определяется по более ранней из дат:

• дата оказания услуги (или отгрузки товара);
• дата получения оплаты или аванса.

Исходя из этого, возможны два сценария.

Вариант 1. Акт выполненных работ подписан в 2025 году

Если услуги фактически оказаны и закрыты актом до 31 декабря 2025 года, то НДС с оплаты, поступившей в январе 2026 года, начислять не нужно.
Даже если деньги поступили уже после перехода на НДС, налоговая база сформирована в момент оказания услуги, когда ИП ещё не являлся плательщиком НДС.

Вариант 2. Акт подписан в 2026 году

Если акт выполненных работ оформлен в 2026 году, ситуация меняется принципиально. В этом случае НДС придётся начислить со всей стоимости договора, включая:

• авансы,
• промежуточные платежи,
• суммы, полученные ещё в 2025 году.

В переходный период 2025–2026 годов дата подписания акта становится критическим фактором налоговой нагрузки. В ряде случаев правильное закрытие договора до конца 2025 года позволяет законно избежать НДС.

2. Как платить НДС по длящимся договорам в 2026 году?

ИП на УСН 6% сдаёт недвижимость в аренду. Договор аренды является длящимся и переходит с 2025 на 2026 год. В декабре 2025 года арендатор перечисляет оплату за январь 2026 года.

Разбор ситуации по шагам

• В декабре 2025 года предприниматель ещё не является плательщиком НДС
• Полученная сумма квалифицируется как аванс
• Услуга аренды фактически будет оказана в январе 2026 года, когда ИП уже обязан платить НДС

Налоговые последствия

• В декабре 2025 года НДС с полученного аванса не начисляется
• В январе 2026 года при оказании услуги аренды НДС необходимо начислить в полном объёме

Какую ставку применять?

Здесь возможны два варианта:

1. Заключено допсоглашение об увеличении цены
Если стороны договорились, что цена аренды увеличивается на сумму НДС, применяется ставка 5% (при выборе пониженной ставки).

2. Допсоглашение не подписано
Если арендатор отказывается менять цену, считается, что НДС уже включён в стоимость договора.
В этом случае налог рассчитывается по расчётной ставке 5/105 за счёт арендодателя.

Дополнительные обязанности с 2026 года

С момента перехода на НДС предпринимателю необходимо:

• сдавать декларацию по НДС ежеквартально;
• вести книгу продаж и книгу покупок;
• выставлять счета-фактуры;
• перечислять налог в бюджет в установленные сроки.

3. Нужно ли платить НДС при продаже коммерческой недвижимости?

ИП на УСН «Доходы минус расходы» превысил доход 20 млн рублей в 2025 году и в 2026 году продаёт коммерческую недвижимость.

Да, НДС платить обязательно.

Продажа коммерческой недвижимости не освобождается от НДС. Упрощенец, ставший плательщиком НДС, обязан начислить налог с полной стоимости объекта.

Какие ставки применяются

В зависимости от выбранного режима:

• 5% или 7% — при применении пониженной ставки НДС;
• 0%, 10% или 22% — при переходе на общие ставки.

НДС начисляется со всей суммы договора купли-продажи, независимо от того, учитывался ли объект ранее в расходах.

4. Облагается ли НДС продажа жилой недвижимости?

ИП на УСН занимается продажей жилой недвижимости. В 2025 году его доход превысил 20 млн рублей.

Важно знать

Продажа жилой недвижимости освобождена от НДС.

К жилой недвижимости относятся:

• квартиры;
• жилые дома;
• доли в жилых помещениях.

Но есть важный нюанс

Даже при освобождении от НДС предприниматель обязан сдавать декларацию по НДС.
Операции по продаже жилья отражаются в разделе 7 декларации как необлагаемые.

Правовое основание — подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ.

5. Когда можно изменить выбранную ставку НДС?

ИП на УСН в 2026 году выбрал пониженную ставку НДС 5%, но в процессе работы понимает, что переход на общую ставку будет выгоднее.

Общее правило 2026 года

Бизнес на УСН, который впервые стал плательщиком НДС и выбрал ставку 5%, имеет право один раз отказаться от неё в пользу общих ставок (0%, 10% или 22%).

Когда допускается смена ставки

• начиная со следующего квартала после сдачи первой декларации по НДС;
• отказ возможен в течение одного года с момента начала применения ставки 5%.

Пример на практике

• ИП применяет НДС 5% с 1 мая 2026 года;
• первая декларация подаётся за 2 квартал 2026 года;
• перейти на ставку 22% можно с 3 квартала 2026 года (с 1 июля);
• крайний срок — 30 июня 2027 года.

После истечения этого периода сменить ставку уже нельзя.

• даты актов и оплат в переходный период;
• корректная работа с длящимися договорами;
• различия в налогообложении жилой и коммерческой недвижимости;
• ограничения и сроки смены ставки НДС.

Если бизнес работает на УСН и приближается к лимиту дохода, планировать налоговую нагрузку необходимо заранее, а не после перехода на НДС.